Правовое положение залоговой недвижимости

Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки либо находящееся под залогом, не обладает исполнительским иммунитетом единственного жилья и будет реализовано в процедуре банкротства вне зависимости от того, кто является инициатором банкротства – сам должник или кредитор.

Исходя из того, что банкротство – это признание юридического факта, невозможно в банкротстве списать задолженность по одним обязательствам, а другие продолжать платить, в том числе и ипотеку. Платежи по ипотечному обязательству во время процедуры банкротства могут быть оспорены кредиторами, как ущемление их прав и уменьшение конкурсной массы должника. Исключение составляет, когда остаток по ипотеки внесён не самим должником, а, родственником, который является платежеспособным и может, при необходимости, это доказать. Также платёж может внести супруг должника, но не с общих совместных средств семьи, а с личных – полученных в дар, либо унаследованных.

Единственный способ сохранить залоговую недвижимость в процедуре банкротства, если оно является единственным жильем и у должника в собственности кроме него нет другого недвижимого имущества или доли в имуществе – если залоговый кредитор пропустит срок для включения в реестр требований кредиторов в процедуре банкротства*. В таком случае кредитор теряет статус залогового, после завершения процедуры реализации имущества при условии освобождения должника от дальнейшего исполнения обязательств, залог прекращается.

* п. 5 Постановления пленума ВС РФ от 25.12.2018 г. N 48

Торги во время процедуры банкротства

Залоговое имущество в процедуре банкротства реализуется финансовым управляющим, но начальную цену на имущество определяет залоговый кредитор*, который направляет финансовому управляющему, как организатору торгов, положение о порядке и условиях проведения торгов.

Продажа залоговой недвижимости проходит на электронных торгах с открытой формой аукциона**.

* п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве

** п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве

Освобождение от долгов по ипотеке

После реализации залогового имущества, 80% от вырученных средств направляется на погашение требований залогового кредитора. В случае пополнения конкурсной массы дополнительными денежными средствами, оставшиеся непогашенными денежные средства залогового кредитора удовлетворяются наравне с другими кредиторами 3-ей очереди. Требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества гражданина, считаются погашенными*.

Такой способ избавления от долгов является актуальным для должников с валютной ипотекой, когда размер долга значительно превышает стоимость самой недвижимости.

* п. 6 ст. 213.27 Закона о банкротстве

Как сохранить ипотеку при банкротстве

Если это единственное жилье, по итогу банкротства при ипотеке оно все равно будет продано. Также не играет роли материнский капитал и прописанные несовершеннолетние. Да, в деле будут принимать участие органы опеки, но недвижимость все равно не сохранить.

Варианты сохранения жилья:

• Cначала обратиться в банк и попросить реструктуризацию или кредитные каникулы.
• Досрочное погашение ипотеки созаемщиком или третьим лицом.
• Принятия решение не о банкротстве, а о реструктуризации в процедуре.
• Заключение мирового соглашения в процедуре банкротства

Некоторые граждане принимают решение взять еще кредиты, погасить ими долг по ипотеке досрочно и вывести недвижимость из под обременения. А потом уже, просрочив эти кредиты, подают иск о банкротстве.

Только вот финансовый управляющий проверяет все сделки гражданина за последние 3 года. И если обнаруживает факт увода имущества, он может все оспорить. Поэтому специалисты по банкротству не рекомендуют так делать.

Обратитесь к нам и Мы найдем оптимальный выход из такой трудной ситуации!